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房租暴漲原因多 追問房租暴漲背后的幾大疑點

  • 小編:黃岡  來源:中國新聞周刊  點擊:1104
  • 2018-09-04 14:38:28
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   追問“租不起” 

    房租暴漲突然顯現在幾個一線城市。而人們發現,這背后除了原本就緊張的,供需關系外,或許還有新晉資本的參與和推動,但是在這場萬眾對資本熱烈的審判背后,房租暴漲被分析出多種原因。是否應該急急給資本判刑?而政府又應該扮演什么樣的角色? 

    房地產論壇水木社區里的帖子終于引爆了人們對房租上漲的情緒。而此時,正值8月,租房的旺季。 

    一位自稱是天通苑房東的人,給帖子打上了“資本盯上租房,要吸干年輕人的血”的標題。他寫到,自己擁有一套120平方米的三居室,出租時預期價位在7500元/月,而后引來自如和蛋殼公寓的爭搶,兩家中介公司相繼抬價之后,房子以10800元托給了蛋殼公寓。 

    而此時,原我愛我家副總裁胡景暉高調辭了職,放出長租公寓運營商以高出市場價20% 40%的價格爭搶房源的消息,矛頭直指自如和蛋殼公寓。而后,他自己通知十余家媒體,又三次更改地點,最終在通州宋莊開了個人發布會,要向政府“隔空喊話”。 

    8月19日,北京房地產協會約談了自如、相遇、蛋殼公寓等10家主要的住房租賃企業負責人,要求其承諾不漲租金,同時拿出共計12萬余套庫存房源投向市場。 

    在這場萬眾對資本熱烈的審判背后,房租暴漲被分析出多種原因。是否應該急急給資本判刑,而政府又應該扮演什么樣的角色? 

    一線城市房租異動 

    房租成為熱點話題時,李海波正在跟自如的管家爭吵。 

    他看見自如公司在8月20日發了聲明,表示“全國九城續約房源租金較去年簽約價漲幅不超過5%。”而自己位于望京“慧谷陽光”的房子在8月24日到期,管家在8月9日讓他續了費,一年前3060元的房租漲到了3890元,漲幅約27%。這是打完服務費8.8折之后的結果。管家告訴他,因為是老客戶,才爭取下這個價格,不然得交的是4290元,而且不盡快交就沒有優惠了。 

    這是一套三居室的房子。其中一間是客廳的隔斷,也就是李海波的屋子,15平方米左右。因為公司搬到望京,他也從北京南部的豐臺搬了過來,租金漲了一倍,但只要十分鐘就能到單位。時間成本在他看來更為重要。 

    在今年,公司再次搬遷,移到了中關村,他為此要付出一個小時的地鐵車程和每月200多元的交通成本。此次房租漲價,他決定要個說法。他把自如“全國九城續約房源租金較去年簽約價漲幅不超過5%”的回應發給管家,管家告訴他,得按照8月9日續費的日期來看,這在自如公布回應之前,所以沒有辦法再調整房租。李海波一怒之下撥打了12315投訴。 

    而這輪房租波動,究竟漲幅多少,涉及區域如何,并沒有權威的數據和準確的統計。從北京市統計局提供的數據來看,今年7月,居民租賃房房租的環比漲幅是0.2%,同比漲幅為2.8%,1 7月的漲幅則是3.1%。這與鏈家旗下的貝殼研究院所提供的今年7月租金環比上漲2.6%,以及胡景暉所說的環比上漲6.2%,均不相同,甚至大相徑庭。 

    另一個數據來自中國房價行情官網。同樣是今年7月,顯示的北京住宅平均租金為92.33元/平方米·月,同比上漲21.89%,環比上漲2.63%。而成都住宅平均租金為32.38元/平方米·月,環比上漲0.45%,同比上漲30.98%;此外,重慶的平均租金則為29.83元/平方米·月,同比上漲26.44%,環比上漲0.57%,皆遠高于北京。 

    從《中國新聞周刊》所問及的十余個位于北京不同區域的租客的回答來看,漲價并不普遍。有位于通州果園和西城廣安門的租客并未感受到房租上漲;也有租客在大興長豐園的房租從3500多元漲到了4500多元,從而搬到了通州北苑,以2350元租下了此前1800元的一個房間;一位海淀的租客正好趕上了約談之后的續費,原先漲價1000元的費用被壓到了100元。 

    8月17日,胡景暉在一場電話會議中炮轟了自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商,通過抬高收房價格而擴大房源數量,成為租金暴漲的導火索。他稱,大規模長租公寓資金鏈出現斷鏈,比P2P暴雷后果更嚴重。圍繞房租的輿論似乎就此走上高峰。 

    國務院發展研究中心研究員劉衛民對《中國新聞周刊》表示,這次主要還是一線城市的房租異動,重要的原因在于供求偏緊。 

    此次約談之后,10家企業分別拿出了如下數量的房源:自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間。 

    而對于全北京出租房源的總數,也未有官方數據。鏈家集團董事長左暉曾公開提到,這個數目大約在750萬套上下。據公開資料,自如所有的房源是70余萬套。 

    《中國新聞周刊》向蛋殼、自如詢問房源等數據,均被拒絕。而蛋殼公寓一位內部人士對《中國新聞周刊》稱,此次承諾的這2萬間房源,是指未來兩個月內,租賃到期而被釋放出來的,以及在預估中,將要收房和準備裝修裝配的。 

    貝殼找房回復《中國新聞周刊》,就北京地區而言,貝殼租房頻道的在線可租真房源接近5萬套。其平臺上,北京市每月到期重新上線或新開發房源在2.5萬套左右。在線房源中,朝陽區占比最大,接近三成;豐臺、海淀、通州分列2、3、4位,占比均在10%左右。 

    相比之下,來自鏈家研究院的一則數據顯示,2020年,全國租房人數將達到1.9億。這既是租房的缺口,也是長租市場的爭搶空間。 

    政策的空間 

    這個空間,鏈家研究院院長楊現領已有預測。他在2016年底發布的行業研究報告中提及,2020年和2025年,中國房產租賃市場的租金規模分別約為1.6萬億元和2.9萬億元,而到了2030年將會超過4萬億元。 

    這樣的積累和發展要從2010年開始。 

    當年4月17日,國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,其中,要求“調整住房供應結構”“房價過高、上漲過快的地區,要大幅增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應”。 

    而后,公寓市場開始蠢蠢欲動。魔方公寓、You+、未來域、優客逸家等企業開始盯住中低端公寓,專門針對青年流動人群。隨后一年,鏈家公司的自如也開始正式啟動。在2013年,魔方公寓獲得了A輪投資,數目達數千萬美元。 

    李海波在2012年來到北京,剛畢業的他在豐臺挑中自如的出租房,一兩千元的租金和整潔的房間讓他覺得是合適的。畢竟,離公司不遠,也省去了自己鑒定房東的麻煩。他在那個房子里一住三年,直到公司搬遷。 

    2016年后,新的公寓品牌不再增多,李海波也在習慣下認定了自如。長租公寓企業也開始轉向運營。據公開數據,這時的公寓企業已經超過千家,有17家品牌拿到了資本的投資,另一方面,國企開發商開始試水租賃市場,長租公寓的格局發生轉變。 

    “一線城市處在調控的狀態。”國務院發展研究中心研究員劉衛民稱,“也就是,限購、限貸之下,二手房業務不是特別好做,也會加強對租賃業務的投入。” 

    萬科、龍湖、復星、旭輝等房企的入局讓這兩年的長租市場進入迅速增長階段。根據易居中國旗下房地產研究機構克而瑞的數據,有三分之一規模排名前30的房企已經展開了相關業務。 

    集中式長租公寓就開始于萬科集團。在《萬科住房租賃專項公司債券募集說明書》中寫到,公司的長租公寓業務由2014年啟動,目前累計服務租客超過10萬人。“泊寓”長租公寓品牌,就是其在三千億元規模中推出的一個極小板塊。 

    而后,龍湖地產成立了創新事業部來分管長租公寓等新版塊,推出了“冠寓”品牌。復星則跟途家和未來域合作,世茂房產找上了愷信亞洲,旭輝則聯合了華東師范大學。 

    它們和自如、蛋殼、我愛我家等分散式長租不同是,有自己的整棟房源和物業。“就像批發和零售的價格相比,可以想到還是有一定優勢。”原旭輝領寓國際社區聯合創始人、現上海楓聯股權投資管理有限公司管理合伙人高杰對《中國新聞周刊》說。 

    目前,旭輝簽約的房源將近4萬間。高杰坦率地說,此前他們商議了目前的三個目標是,速度、效率和效益,“但現階段主要的目標還是發展速度,效益和效率就會放在二三位。而對于速度,也就是在房源爭搶上發力,會有增長較大的目標,大概增速在每年50%。(我們給房主的)租金確實是拿到房源的優勢。” 

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進談到,長租公寓通常會通過改造舊物業、收購私人物業進行專業化運營和通過土地開發過程中設定條件來進行項目開發這三種方式來獲取房源。 

    其中,土地的高價是胡景暉一直認為的房租漲價核心原因。 

    資本驅動 

    在高地價的前提下,租金回報率是長租公寓企業叫屈的痛點。 

    SOHO中國董事長潘石屹近日在微博中稱,“北京住宅金回報率只有1%。即使租金再翻兩番,作為房子的擁有者,仍然虧本。” 

    資產證券化成為長租公寓企業增進融資的方式。近兩年,包括自如在內,數家長租公寓企業成功發行了ABS(資產證券化)來獲取資金。而在分紅的驅動下,抬高租金,這也成為此次租金上漲下被詬病的一點。 

    “如果長租公寓要能夠快速發展的話,肯定要借助一些資本的力量來主推它。”原旭輝領寓國際社區聯合創始人、現上海楓聯股權投資管理有限公司管理合伙人高杰稱,“證券化的前提一定是物業進入到持續的運營期,也就是它能夠產生比較良好的運營回報的時候才能高度地證券化。” 

    就在今年4月25日,中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,提出將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,推動多類型具有債券性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。 

    此時,自如已發行“中信證券—自如1號房租分歧信托收益權資產支持專項計劃”ABS,發行規模5億元。旭輝領寓的REITs“高和晨曦—中信證券—領昱系列資產支持專項計劃”也獲批,總額度30億元。蛋殼公寓剛剛設立全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS“天風—蛋殼公寓信托收益權資產支持專項計劃”,規模2.035億元。 

    就在今年初,自如完成了40億人民幣A輪融資,由華平資本、紅杉資本中國基金和騰訊三家領頭。作為投資人的華平中國區聯席總裁程章倫看中了由中國城鎮化下約70%的大中型城市“新市民”構成的租賃消費群體。 

    很難說清,分紅的驅動對房源擴張、房租上漲的利弊各有幾分。對于所謂的“新市民”而言,更加顯而易見的是對租賃企業提出的各種支付環節和支付方式有所疑慮。 

    李海波在自如的出租房住了六年,曾按照管家的推薦使用過京東白條,覺得利息過高,最終還是用手頭暫時寬裕的存款走季付完成房租繳納。 

    而在通州住了兩年的陳航,去年續租時,因是老住戶,服務費被打了八折,而由于提前兩個月續租,在此基礎上又再打了七折。房價漲了幾百元,但是折扣下來“感覺還能接受,甚至比換房的成本要低”。在支付時,管家推薦了自如專項分期,聲稱比京東白條利息低,每個月便宜幾塊錢。陳航手頭緊,為了能夠按月支付,同意了這個方式。而在2017年底,曾因為綁定的招行與自如出現合作問題,無法使用,被迫換了銀行卡。這讓陳航對自如的資金鏈始終心有顧慮。 

    就在前一星期,杭州一家公司名為“杭州鼎家”的長租公寓公司破產,約4000租客受到損失,而其模式就是將獲得的租金放于6家網貸平臺進行融資,再用此獲得的資金接著獲取房源,由此拿下5000間長租公寓。 

    把租客交付租金轉換成對金融平臺的貸款,而長租公寓企業先從金融平臺獲取一年的租金,這筆資金沉淀讓租客覺得,是用自己的信用來套利。 

    監管缺位 

    8月23日,北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門開始調查“房租貸”的違規使用情況,稱如有查到必定嚴懲。 

    除此之外,自如在裝修房東的空置房時,為了提高分散房屋的利用率,通常在客廳打造隔斷。在去年大興火災之后,市場需求量增加一直被長租公寓領域看做機會,但自如租戶從隔斷房中被驅趕也是存在的事實。 

    對此,高杰稱,“在拆違上,上海的力度比北京還要大,而上海的租金卻沒有北京上漲厲害,我覺得很大原因是我們整體上是沒有一個系統性的考慮。一方面在政府拆違的時候沒有從供給角度去增加,市場上原有的違章建筑被拆完了以后,租房的人都是利益導向,這些人被驅趕完以后只能去租政府政策下合理合法的房子,市場上的需求量就會大。” 

    “很難說,租金上漲跟去年的清理有多大關系。住在簡陋住房的人,出來以后,一些人也離開了北京,不是找價格更高的住房去住了。”國務院發展研究中心研究員劉衛民認為,“對這樣一些產業集聚過程中的城市,可能更多的是要結合產業規劃,結合城市的整體規劃,包括人口控制的規劃,及時提供相應的租房,無論是租還是住都能夠跟產業集聚,城市空間調整優化升級能夠匹配。” 

    然而,究竟長租公寓企業對市場的影響力是否有這么大的比重?鏈家研究院院長楊現領提到,就北京現在的租房市場格局,自如等長租機構占比僅是10%,其他中介40%,二房東為40%,還有10%是業主。 

    而萬科集團總裁祝九勝公開說道,長租公寓運營商在北京的滲透率其實不到5%,在深圳的滲透率不到2%,“難以助推房價的上漲。” 

    “如果不是出現這一輪房租的異動,我倒是非常贊同政府應該出臺相應的政策來支持長租公寓。”劉衛民稱,“無非就是兩個方向,一是降低空置率,通過各種渠道,例如引入固定人群,讓現金流更多。另外一方向,就是對長租項目,特別是新建的長租項目,降低土地供應的成本。” 

    楊現領則判斷,未來的格局會是,50%為專業機構化管理市場,40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市場,剩下10%是房屋分享。 

    李海波的室友因為這次漲價,搬離了他們的房子,在附近找了一家離地鐵步行25分鐘的房子,仍然找的是自如。剛來北京時,他找過直租的房東,在交接時總是因為冰箱的破舊和墻面的剝落跟房東發生分歧,最后,給房東的5000元押金也沒有要回。“還是希望尋找中介公司。” 

    幾位業內人士表示,目前政府缺乏監管和相應的權威數據統計是他們最為困擾之處,而政府過分監管也將是市場不能消化的問題。 

    去年,住建部發布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,其中就曾明確提出直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發布制度,定期公布分區域的市場租金水平等信息,以引導當事人合理確定租金價格。 

    今年8月21日,北京市住房和城鄉建設委員會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門,依托北京市12345政府服務熱線,開通打擊“黑中介”投訴舉報專線,用以投訴中介機構無照經營,或打隔斷出租、哄抬房租、惡意克扣租金、押金等等。 

    而劉衛民覺得,“政府其實有個很重要的公共職能就是風險提示,對現在明顯波動的市場做明顯的標記,提示大家如何正確對它做估價,然后讓大家在健康有序的投資環境下在這個領域經營。”


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